2023-06-17 18:14:32 來源：成都商報(bào)房產(chǎn)發(fā)布
業(yè)主自籌資金對(duì)小區(qū)進(jìn)行升級(jí)改造？是的，你沒看錯(cuò)。
【資料圖】
“自愿交費(fèi)升級(jí)園林景觀，平均500元/戶......”
“將外立面真石漆更改為鋁板，所增加的部分材料費(fèi)用業(yè)主愿意進(jìn)行相應(yīng)的分?jǐn)?.....”
“將負(fù)一樓車庫(kù)吊頂改為星空頂，以及改造單元入戶大堂......”
這正是來自萬科·天府錦繡、首開龍湖·云著和建發(fā)·觀唐映月三個(gè)樓盤業(yè)主提出的倡議，原因是不滿小區(qū)現(xiàn)狀，核心訴求則是：提升小區(qū)品質(zhì)，不愿房?jī)r(jià)被周邊項(xiàng)目拉開差距。
需要多少資金？進(jìn)度如何？能征得所有業(yè)主同意嗎？類似于這樣的業(yè)主自籌升級(jí)公區(qū)品質(zhì)的難點(diǎn)在哪里？帶著這些疑問，紅星新聞-成都商報(bào)記者走訪了這三個(gè)樓盤進(jìn)行了解。
這邊換綠植，那邊升級(jí)大堂
現(xiàn)在連外立面都看不順眼了
從板塊劃分來看，三者均位于天府新區(qū)，萬科·天府錦繡、首開龍湖·云著隔街相望隸屬天西板塊，而建發(fā)·觀唐映月則地處天東板塊。
天西板塊現(xiàn)狀
三者都是彼時(shí)市場(chǎng)流量紅盤，單價(jià)均站上3萬+/㎡，目前只有建發(fā)·觀唐映月還沒交房。
由于三處樓盤的業(yè)主需求不同，相對(duì)應(yīng)的改造升級(jí)難度與資金都有巨大差異。
首先，是園林景觀升級(jí)的天府錦繡?！白钤缡悄澄粯I(yè)主代表倡議，在小區(qū)園林景觀節(jié)點(diǎn)添置花植進(jìn)行視覺升級(jí)，都是業(yè)主自愿繳納?！碧旄\繡業(yè)主M先生透露道，“2號(hào)地塊共400多戶中大概有120戶業(yè)主繳納了費(fèi)用，合計(jì)超6萬元?！?/p>
天府錦繡增加花鏡示意
從M先生給到的名錄能看到，現(xiàn)小區(qū)園林增添的大都是些艷麗的花草植被，包括荷蘭菊紫菀妮可、金葉噴雪花小、松紅梅、百子蓮飛鴿、迷迭香以及彩葉繡線菊科思帕等品種。
目前，小區(qū)園林景觀的升級(jí)整改已基本完成，“相比此前剛交付時(shí)的園林，確實(shí)在豐富度和視覺色彩上有所提升?！盡先生表示。
五月底，一份“關(guān)于‘云著向上’業(yè)主自籌資金項(xiàng)目提升的公開說明”也拉開了首開龍湖·云著的品質(zhì)升級(jí)帷幕。
一位云著業(yè)主告訴我們，確有業(yè)主代表發(fā)起倡議，建立了公共監(jiān)管賬戶，首先將對(duì)單元入戶大堂進(jìn)行升級(jí)改造，會(huì)調(diào)研市場(chǎng)豪宅學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)，出具意向方案后實(shí)施改造，哪個(gè)樓棟先湊齊資金就先動(dòng)工做示范，但不強(qiáng)制繳納。
云著業(yè)主自籌資金項(xiàng)目提升的公開說明
該業(yè)主還補(bǔ)充道，如若入戶大堂改造贏得大部分業(yè)主認(rèn)可，后續(xù)還將采用同樣方式對(duì)車庫(kù)、小區(qū)欄桿等公區(qū)進(jìn)行改造。
小區(qū)大堂意向整改方案（上）與現(xiàn)狀（下）對(duì)比
相比天府錦繡、云著是收房后業(yè)主自籌資金升級(jí)小區(qū)品質(zhì)，更卷的是建發(fā)·觀唐映月部分未雨綢繆的業(yè)主，該項(xiàng)目甚至還未到交付節(jié)點(diǎn)，立面僅鋪了小部分底漆，就要改造更具難度的外立面。
上周五（2日），一份《關(guān)于建發(fā)觀唐映月小區(qū)(南北地塊) 外立面更改的溝通函》引發(fā)了網(wǎng)絡(luò)熱議，大概重點(diǎn)是“將目前項(xiàng)目真石漆外立面更換為鋁板，所增加的部分材料費(fèi)用業(yè)主愿意進(jìn)行相應(yīng)的分?jǐn)偂薄?/p>
《關(guān)于建發(fā)觀唐映月小區(qū)(南北地塊) 外立面更改的溝通函》
從目前進(jìn)度來看，已有業(yè)主代表在業(yè)主群內(nèi)發(fā)起了征求意見，簡(jiǎn)單闡述了升級(jí)為鋁板后的種種好處，而每戶可能涉及幾萬元費(fèi)用，具體金額需開發(fā)商立項(xiàng)后評(píng)估。
改造升級(jí)外立面
成功案例少之又少，流程繁瑣復(fù)雜
在全國(guó)范圍內(nèi)，關(guān)于小區(qū)業(yè)主自籌升級(jí)外立面也非新鮮事。
這其中，改造公共園林、單元入戶大堂，甚至地下車庫(kù)公區(qū)等，成功案例也不少，但涉及改造外立面，無論是資金還是流程方面的難度呈幾何倍增長(zhǎng)。
落腳到成都，天府錦繡添置花草植被、云著升級(jí)公區(qū)，以及觀唐映月改造外立面，其實(shí)是很典型的業(yè)主自籌升級(jí)小區(qū)的案例，分別代表著三個(gè)不同的難度等級(jí)。
類似于天府錦繡增加園林景觀，費(fèi)用不高，相信由某個(gè)業(yè)主全部自掏腰包也沒人會(huì)阻攔；而云著涉及車庫(kù)吊頂、入戶大堂和小區(qū)欄桿等公區(qū)升級(jí)，改造金額大概需數(shù)百萬，雖需絕大部分業(yè)主同意且共同籌措資金，但每戶均攤金額不大，只要一條心，事也不難辦。
但像觀唐映月業(yè)主未交房時(shí)就提出改造升級(jí)外立面，是流程最繁瑣、資金需求巨大的挑戰(zhàn)級(jí)難度。
比如，兩年前杭州中海御道自發(fā)眾籌2000萬升級(jí)外立面就曾沖上熱搜，且征得大部分業(yè)主同意，但最終不了了之，當(dāng)中難度可想而知。當(dāng)然，也有極少數(shù)像南京頤和鉑灣、上海水澄花園（安置房由政府出資）等立面改造成功的案例。
杭州御道小區(qū)，圖據(jù)：錢報(bào)杭州房產(chǎn)
首先，因?yàn)橥饬⒚娓脑煨鑴?dòng)輒數(shù)千萬資金，因?yàn)橐坏﹦?dòng)工肯定是所有樓棟全部改造，這就涉及需絕大多數(shù)業(yè)主甚至全部業(yè)主同意。
其次，業(yè)主100%同意且出具資金，但整改方案誰來出具？能滿足所有業(yè)主的審美喜好？籌集資金使用、管理透明度，以及如何成立監(jiān)督機(jī)制？怎么進(jìn)行招投標(biāo)選擇施工單位？如何與相關(guān)部門討論可行性？這些細(xì)節(jié)上的問題，是非常繁瑣的。
雖目前在成都還未有業(yè)主自籌升級(jí)立面成功的案例，但我們可以從杭州御道小區(qū)汲取經(jīng)驗(yàn)：1、需業(yè)委會(huì)提出倡議并投票，做到2/3業(yè)主或所有業(yè)主同意且愿意出資；2、可申請(qǐng)使用部分物業(yè)維修基金，降低業(yè)主自籌金額的比例；3、由于改變了原有規(guī)劃，改造方案也需申報(bào)相關(guān)部門獲取審批。
落腳到建發(fā)·觀唐映月，目前還未交付也沒有成立業(yè)委會(huì)，改造立面的難度可謂巨大。這當(dāng)中就有某位業(yè)主表示：“購(gòu)買項(xiàng)目本身是為孩子讀書準(zhǔn)備，外立面升級(jí)與否并不看重?！?/p>
“總的來說，眾籌升級(jí)小區(qū)的難度比較大，需要業(yè)主之間的相互信任和合作，同時(shí)也離不開政府部門和社會(huì)的支持幫助?！蹦硺I(yè)內(nèi)人士表示，“只有通過共同努力和解決難點(diǎn)，才能實(shí)現(xiàn)小區(qū)升級(jí)的目標(biāo)，提升業(yè)主居住環(huán)境和生活品質(zhì)。”
品質(zhì)升級(jí)or房?jī)r(jià)焦慮
業(yè)主自籌升級(jí)小區(qū)值不值得？
業(yè)主自籌資金升級(jí)小區(qū)品質(zhì)的目的是什么？
有業(yè)主稱是為了提升日常起居的生活品質(zhì)，也有不同的聲音指出，核心目的是房?jī)r(jià)焦慮。
就像云著倡議書中明確指出，項(xiàng)目2號(hào)地塊某套建面約175㎡法拍房賣不過隔壁清水且梯戶比更差的蔚藍(lán)閣，是因?yàn)樾^(qū)欄桿、入戶大堂等品質(zhì)感欠佳。
但事實(shí)上，包括像天府錦繡升級(jí)園林景觀、云著升級(jí)公區(qū)，甚至觀唐映月改造外立面，究竟在二級(jí)市場(chǎng)中能對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生多大影響，其實(shí)很難估算。
一位資深人士解析道：“在二手房市場(chǎng)中，衡量一個(gè)項(xiàng)目品質(zhì)高低的遠(yuǎn)不止‘里子’，除了供需關(guān)系以外，大到地段、配套、教育，小到物業(yè)、戶型、裝修和樓層等多種因素綜合的結(jié)果?！?/p>
當(dāng)然，小區(qū)在公區(qū)細(xì)節(jié)提升改造后，將拉升“顏值”，在購(gòu)房者實(shí)地看房時(shí)也有促進(jìn)成交作用，但僅以改造升級(jí)公區(qū)品質(zhì)就想使房屋在二級(jí)市場(chǎng)有質(zhì)的拉升，至少目前來看稍顯片面。
對(duì)于業(yè)主自籌費(fèi)用升級(jí)公區(qū)品質(zhì)，這件事你怎么看？歡迎來留言區(qū)討論！
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